FiscAlert januari 2010 | jrg 16 nr 1 | p.11-13

huis & hypotheek

Begin uw eigen bank!

Gaat uw kind een huis kopen? En heeft u spaargeld tegen een lage rente op een rekening staan dat u voorlopig niet nodig heeft? Dan is er flink wat voordeel te behalen door voor bank te spelen. En het mooie is: de fiscus betaalt mee!

Crisis of niet, het is voor starters op de woningmarkt de laatste jaren niet eenvoudiger geworden. Banken zijn een stuk voorzichtiger geworden met lenen en de hypotheeknormen een stuk strenger. Het is, kortom, vaak lastig om nog een woning te vinden die binnen het budget past.
Maar wist u dat u uw kind kunt helpen bij het kopen van een huis of appartement door zelf voor bank te spelen? En dat het u nog meer geld oplevert ook? Als u uw spaargeld naar de bank brengt, blijft dat niet in de kluis liggen. De bank leent het weer uit aan iemand anders, tegen méér rente dan u voor datzelfde geld krijgt. Dat renteverschil is, simpel gezegd, de winst van de bank. Maar door een ‘familiebank’ op te richten, blijft het renteverschil binnen de familie.

LET OP: Zo’n opzetje is alleen slim als u over spaargeld beschikt dat u op korte termijn niet nodig heeft. Als u er zelf voor moet gaan lenen, heeft het minder zin.

Zo werkt het
Het oprichten van een familiebank is simpel: u leent geld aan uw kind en de familiebank is geboren. En bij de familiebank krijgt u een veel betere rente dan bij de spaarbank. Als uw kind leent voor het eigen huis, kan de betaalde rente door uw kind worden afgetrokken in box 1. En wat uw kind niet van u kan lenen, leent het kind bij de gewone bank.

TIP: Leen nooit al uw spaargeld uit, maar houd voldoende geld achter de hand voor onverwachte uitgaven.

Onbelast
In de familiesfeer is het voordelig om te kiezen voor een zo hoog mogelijke rente. De rente die u ontvangt is onbelast. Dat wil overigens niet zeggen dat u helemaal vrij bent in het bepalen van de hoogte ervan. Als u, noem eens wat, 20 procent rente zou rekenen, grijpt de fiscus in. U bent fiscaal gezien verplicht een marktconforme rente rekenen. Wijkt u daarvan te veel af, dan wordt de rente beschouwd als schenking. Als marktconforme rente wordt uitgegaan van de gangbare hypotheekrentetarieven plus of min een kwart. Bij de huidige hypotheektarieven van rond de 5,6 procent voor tien jaar vast kunt u dus (5,6 x 1,25 =) 7 procent rente in rekening brengen. Dat is aanzienlijk meer dan u elders voor uw spaargeld krijgt. Voor de heffing in box 3 maakt het niets uit: of u het geld nu op de bank heeft staan of aan uw kind leent, over beide tegoeden moet u 1,2 procent vermogensrendementsheffing betalen.

Aftrekbaar
Als uw kind het geld gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbouwing van zijn eigen woning, kan hij of zij de aan u betaalde rente aftrekken. Het maakt niet uit of u de lening verstrekt met of zonder hypothecaire zekerheid. Uiteraard wilt u uw kind niet het vel over de oren halen. Toch is het fiscaal slimmer om de maximale rente te vragen. Voor de ontvanger is de hoogte van de rente fiscaal irrelevant, terwijl de extra rentecomponent voor de betaler een extra fiscaal voordeel oplevert (zie ook het kader ‘Het familievoordeel’. Als hypothecaire zekerheid ontbreekt, is dat een extra argument voor een hogere rente. Hetzelfde geldt bij een zogenaamde ‘topfinanciering’. Door de renteaftrek krijgt uw kind een deel van de rentelasten terug. Het is wel van belang dat de rente daadwerkelijk wordt betaald. Niet-betaalde rente is niet aftrekbaar. Ter compensatie van de hogere rentelasten zou u uw kind bijvoorbeeld voor de verjaardag of met de kerst een leuk bedragje kunnen schenken, met gebruikmaking van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling.

Afsluitprovisie
Net als de bank mag u uw kind afsluitprovisie in rekening brengen: dit is eenmalig en onbelast extra rendement op uw spaargeld. Voor de hoogte van de afsluitprovisie kunt u aansluiten bij wat fiscaal is toegestaan: 1,5 procent van het geleende bedrag, met een maximum van 3.630 euro. Net als de betaalde rente is de afsluitprovisie voor uw kind aftrekbaar. Ook voor deze extra kosten kunt u uw kind compenseren door middel van aparte schenkingen.

Voorbeeld
Stel, uw kind betaalt éénmalig (1,5% x 50.000 =) € 750 afsluitprovisie. Als het inkomen in het 42%-tarief valt, kost dit het kind netto slechts € 435, terwijl de afsluitprovisie bij u onbelast is. Een belastingvoordeeltje voor de familie van € 315. En dat is makkelijk verdiend.

Geen notariskosten
U hoeft voor de familiebanklening niet naar de notaris. Daarmee bespaart uw kind de notariskosten die hij bij een lening bij de bank wel had moeten betalen. Besef overigens wel dat u meer zekerheid heeft dat u uw geld terugkrijgt als u wel naar de notaris gaat en een hypothecaire inschrijving regelt. Bij verkoop van de woning heeft u dan recht op de verkoopopbrengst. De notariële kosten zijn voor uw kind aftrekbaar, maar niet voor u. Laat uw kind dus betalen.

TIP: Laat uw kind de hypotheek bij de gewone bank tegen een hoger bedrag inschrijven. Tegen de tijd dat er extra hypotheek moet worden opgenomen — bijvoorbeeld om de schuld aan u af te lossen — hoeft niet opnieuw de gang naar de notaris te worden gemaakt, met alle kosten van dien.

Lees ook de artikelen ‘7 vragen over de familiebank’ (FiscAlert januari 2008, nr 1, p.19 en ‘Stappenplan Familiebank’ (FiscAlert juni 2007, nr 6 p.20). Beide artikelen kunt u nalezen op www.fiscalert.nl). De modelovereenkomst eigenwoninglening is te downloaden op www.fiscalert.nl > huis & hypotheek > downloads. Click hier voor een rechtstreekse link.

HET FAMILIEVOORDEEL

Stel u heeft een paar ton waarvan u € 50.000 aan uw kind leent. Op uw spaarrekening krijgt u 3% rente. Uw kind gebruikt het geld voor de aankoop van een huis. Wat hij verder nog nodig heeft leent hij van de bank. Onder vergelijkbare condities bij de bank lenen kost 5,6% per jaar. U mag dus (5,6% + 0,25 x 5,6% =) 7% rente rekenen. Uw kind trekt de rente af tegen 42%.

Dit levert het u op:
Als u niet aan uw kind zou lenen, zou u over uw spaarsaldo van € 50.000 jaarlijks € 1.500 rente ontvangen. Over het gemiddelde spaarsaldo (50.000 + 51.500) ÷ 2 =) € 50.750 betaalt u 1,2% belasting in box 3, ofwel € 609. Per saldo houdt u dus € 891 over van de rente. Leent u aan uw kind tegen 7%, dan ontvangt u € 3.500. In box 3 betaalt u (1,2% x (50.000 + 53.500) ÷ 2 =) €  621 belasting en houdt u van uw rente € 2.879 over. Dat is maar liefst (2.879 – 891 =) € 1.988 méér dan wanneer u uw geld op de spaarrekening laat staan.

Dit kost het uw kind:
Leent uw kind bij de bank, dan zou hij (5,6% x 50.000 =) € 2.800 rente moeten betalen. Uw kind kan de rente aftrekken tegen 42%. Netto betaalt hij dan € 1.624. Leent uw kind van u, dan betaalt hij € 3.500 rente aan u. De aan u betaalde rente kan hij aftrekken. Netto betaalt hij dan € 2.030. Dat is € 406 meer dan hij netto kwijt zou zijn geweest bij de bank. Waar is dan het voordeel? U kunt uw kind compenseren voor het verschil. Dan kost het uw kind niets extra en levert uw spaargeld nog steeds een stuk meer op. Na compensatie door middel van een belastingvrije schenking bedraagt het familievoordeel immers jaarlijks nog altijd (1.988 – 406 =) € 1.582. Niet slecht, zo’n familiebank.

GEDRAGSCODE HYPOTHECAIRE FINANCIERINGEN

Sinds 2007 wordt de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) gebruikt voor het bepalen van het maximale leenbedrag. Er wordt onder meer gekeken naar inkomen, uitstaande (consumptieve) leningen en andere zaken die van invloed zijn op het maximale leenbedrag. Met name voor starters op de woningmarkt, die vaak een lager salaris hebben en nog geen overwaarde kunnen inbrengen, kan de GHF een hinderlijke drempel vormen bij het kopen van een woning. In de praktijk zie je vaak dat van leningen binnen de familie geen melding wordt gedaan bij de bank. Dat is ook niet zo vreemd. Dit soort leningen is vaak vrij ‘zacht’ omdat vroeg of laat (een deel van) de lening wordt kwijtgescholden, of verrekend met de erfenis. Dat betekent dat bij het bepalen van de hoogte van de totale financiering de familiebankconstructie buiten beschouwing kan worden gelaten. Als bijkomend voordeel brengt dat met zich mee dat de rentetarieven van de lening bij de gewone bank in een aantal gevallen omlaag kunnen (geen tophypotheek meer). Een en ander neemt uiteraard niet weg dat het wel raadzaam is om te kijken of de hoogte van de totale financiering verantwoord is.