De WOZ-beschikking is de grondslag voor veel belastingen en heffingen. Daarom is het belangrijk dat hierop de juiste waarde van je huis staat. En dat je bezwaar maakt als dat niet zo is.
Waarschijnlijk heb je van je gemeente inmiddels een WOZ-beschikking gekregen. En anders vind je die binnenkort op de (digitale) deurmat. De WOZ-beschikking is belangrijk. De WOZ-waarde bepaalt niet alleen de hoogte van de OZB, maar ook de ‘watersysteemheffing’ van de waterschappen, het eigenwoningforfait in de aangifte inkomstenbelasting of de te belasten waarde in box 3 als het niet om je hoofdverblijf gaat. Ook voor de waardebepaling bij het schenken of erven van woningen is de WOZ-waarde het uitgangspunt.
Misverstanden over WOZ-waarde
De WOZ-waarde is gebaseerd op de ‘vrije verkoopwaarde’. Voor de WOZ-beschikking van 2024 is dat de vrije verkoopwaarde op 1 januari 2023. Het is een veelgehoord misverstand dat de WOZ-waarde een bepaald percentage zou zijn van de vrije verkoopwaarde. Dat is niet zo. Er wordt ook géén rekening gehouden met erfpacht en, bij verhuurde woningen, ook niet met de waarde in verhuurde staat. Voor 2024 is de gemiddelde landelijke stijging van de WOZ-waarde 2,8%, zo blijkt uit cijfers van de Waarderingskamer. Op www.waarderingskamer.nl kun je ook de stijging per gemeente vinden (zoeken op ‘marktontwikkeling’).
TIP: Maar hoe weet je of je WOZ-waarde te hoog is? Dat kun je vaststellen met behulp van onze ‘Checklist WOZ-waarde’! Belangrijk is in ieder geval dat je in een bezwaarschrift goed motiveert waarom je vindt dat je WOZ-waarde te hoog is.
Argumenten tegen WOZ-waarde
De WOZ-waarde kan te hoog zijn vastgesteld als:
- een gemeente onjuiste gegevens heeft gebruikt voor de kavel- en woninggrootte
- je woning vergeleken wordt met woningen die minder goed vergelijkbaar zijn, of alleen met de duurste vergelijkbare woningen
- de plus- en minpunten van je woning onvoldoende zijn meegewogen zoals achterstallig onderhoud, slechte isolatie, verzakkingen en constructiefouten, geen dakkapel of uitbouw terwijl het referentiepand dat wel heeft, et cetera
- er sprake is van een slecht energielabel en hoge energielasten door bijvoorbeeld slecht onderhoud, slechte isolatie en weinig verduurzaming
- er waardedrukkende omgevingsfactoren zijn zoals de ligging aan een drukke straat, de aanleg van een (snel)weg, een zendmast, bodemverontreiniging, overlast (buren, school, industrie), minder privacy, een ongunstige aanpassing van het bestemmingsplan of uitzicht op een begraafplaats, afvalcontainer of windmolen
TIP: Gebruik onze ‘Checklist WOZ-waarde’ om vast te stellen of de WOZ-waarde van je woning te hoog is.
Bezwaar binnen 6 weken
Natuurlijk maak je alleen bezwaar als je vindt dat je WOZ-waarde te hoog is. Je hebt maar 6 weken de tijd voor het indienen van een bezwaarschrift, te rekenen vanaf de datum op de beschikking. Is dat te kort dag, stuur dan binnen de bezwaarperiode een brief waarin je schrijft dat je bezwaar maakt en dat je dit bezwaar later toelicht (pro-forma bezwaar). Op die manier stel je in ieder geval je rechten veilig. Vaak kan bezwaar maken snel en gemakkelijk online. De toelichting bij je WOZ-beschikking of aanslagbiljet vertelt je er meer over. Je kunt ook ons ‘Modelbezwaarschrift WOZ’ gebruiken.
TIP: Bij sommige gemeenten is tegenwoordig één telefoontje al voldoende om de WOZ-waarde bij te stellen. Probeer dat eerst voordat je bezwaar maakt.
Veel bezwaarbureaus gestopt
Voorheen kon je ook terecht bij speciale bureaus op basis van no cure no pay. Dat kostte gemeenten veel geld zonder dat de bureaus er erg veel werk van hadden. De proceskostenvergoeding voor WOZ-bezwaren zijn dit jaar daarom fors verlaagd tot slechts een kwart van het standaardtarief. Dat komt neer op €77,50 voor het laten schrijven van een bezwaarschrift en €156 bij een gang naar de rechter. De vergoeding wordt alleen uitbetaald aan de woningeigenaar zelf. Deze aanpassingen moeten het gebruik van (no cure no pay) bezwaarbureaus ontmoedigen. En dat werkt: veel bureaus zijn gestopt met deze dienstverlening nu de vergoeding dusdanig is verlaagd dat deze weinig meer voorstelt. Gelukkig is bezwaar maken niet moeilijk en kun je dat ook prima zelf met behulp van onze ‘Checklist WOZ-waarde’ en ons ‘Modelbezwaarschrift WOZ’.
‘De WOZ-beschikking is van belang voor allerlei belastingen en heffingen’
Taxatiekaart en grondstaffel
In 2023 heeft de Hoge Raad bepaald dat gemeenten in beginsel verplicht zijn om naast het taxatierapport ook de taxatiekaart en grondstaffel te verstrekken. Op de taxatiekaart en grondstaffel staan gegevens die van belang zijn voor het vaststellen van de WOZ-waarde, namelijk de KOUDV- en liggingsfactoren van je woning en van de referentiepanden. KOUDV staat voor Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid (de indeling, functionaliteit en bruikbaarheid van je huis) en Voorzieningen (bijvoorbeeld garage, tuin of dakkapel). Normaalgesproken is 1 slecht, 2 matig, 3 voldoende 4 goed en 5 zeer goed. Handig en daarom de moeite waard om op te vragen. Wij hebben dit daarom ook meegenomen in onze ‘Checklist WOZ-waarde’.
Bezwaartermijn voorbij?
Is de bezwaartermijn al verstreken en is je partner mede-eigenaar van de woning? Dan kan je partner een nieuwe, eigen WOZ-beschikking aanvragen! De bezwaartermijn van 6 weken loopt dan vanaf de datum van de nieuwe beschikking.
TIP: Ook erfgenamen kunnen op deze manier alsnog bezwaar maken tegen een vastgestelde WOZ-waarde. Dat kan nog een mooie besparing van belastingen en heffingen zoals erfbelasting en inkomstenbelasting opleveren!