12 mei 2021

De bijleenregeling onder de loep

FiscAlert mei 2021 | jrg 27 nr 5 | p.20-22


huis & hypotheek

De bijleenregeling onder de loep

Als u van de ene koopwoning naar de andere verhuist, krijgt u te maken met de zogenaamde ‘bijleenregeling’. Mocht u niet meer precies weten hoe die ook alweer werkte... nou, zo dus.


Was vroeger alles beter? Niet per se. Maar het was vaak wel eenvoudiger. En ook fiscaal aantrekkelijker. Zo was het ooit mogelijk de overwaarde van een woning ‘uit de stenen’ te halen, simpelweg door te verhuizen en het nieuwe huis volledig te financieren, waarbij alle rente aftrekbaar was. Dat kan sinds de invoering van de ‘bijleenregeling’ niet meer. Op grond van deze regeling moeten we de fiscale overwaarde van een oude koopwoning in een nieuwe koopwoning steken. Als u de rente wilt kunnen aftrekken tenminste.

Overwaarde berekenen
De fiscale overwaarde — de wet heeft het over ‘vervreemdingssaldo’ — bestaat uit de verkoopopbrengst van de oude woning, verminderd met de eigenwoningschuld (na aftrek van de eventuele, uitgekeerde kapitaalverzekering eigen woning of KEW) en de verkoopkosten (denk aan het makelaarscourtage, de kosten voor het verplichte energielabel, de taxatiekosten en de advertentiekosten). Kosten die u maakt in verband met de hypotheek zijn géén verkoopkosten.
Tot de eigenwoningschuld behoren in principe alleen de leningen waarvan u de rente mag aftrekken. Als u na 1995 een hypotheek heeft afgesloten voor de aanschaf van, zeg, een boot, kunt u dat deel niet gebruiken voor de berekening van het vervreemdingssaldo. Is de gekochte woning goedkoper dan het vervreemdingssaldo of gaat u tijdelijk huren, dan wordt het vervreemdingssaldo toegevoegd aan de ‘eigenwoningreserve’. Fiscaal gezien bent u verplicht de eigenwoningreserve aan te spreken als u binnen drie jaar na het ontstaan ervan een nieuwe eigen woning koopt of gaat verbouwen. U kunt dan de rente over het deel dat u met uw eigenwoningreserve had kunnen financieren niet aftrekken. Heeft u na drie jaar nog geen andere woning gekocht of verbouwd, dan vervalt de eigenwoningreserve.

Nieuwe woning
De bijleenregeling heet zo, omdat ze bepaalt hoeveel u mag bijlenen voor uw nieuwe huis zonder dat de renteaftrek in het geding komt. Wat u fiscaal gezien maximaal mag financieren, is wettelijk vastgelegd: de koopsom plus de aankoopkosten en de verbouwingskosten minus de eigenwoningreserve plus de financieringskosten.

Aankoopkosten zijn onder andere