Help... de hypotheekrente stijgt!

FiscAlert mei 2022 | jrg 28 nr 5 | p.15-17

huis & hypotheek

Help... de hypotheekrente stijgt!

De tijd van dalende rentes ligt achter ons. Dat betekent dat de hypotheekrentetarieven omhoog gaan. Wat voor gevolgen heeft dat voor u?

Tekst: Jeroen Wolfsen

In het kielzog van de aangewakkerde inflatie is ook de hypotheekrente de laatste maanden hard gestegen. Hoeveel, dat verschilt enorm per aanbieder en is ook afhankelijk van de rentevastperiode, maar een stijging van een procentpunt in een paar maanden tijd is geen uitzondering. Wat betekent dat voor u als u plannen had om een huis te kopen of uw bestaande hypotheek aan te passen?

‘De’ hypotheekrente bestaat niet
Als mensen mij vragen wat de hypotheekrente nu doet, is mijn eerste reactie vaak: ‘Wat kost een auto?’ Net zomin als er maar één auto is, is er ook niet één hypotheekrente. Er zijn in Nederland zo’n 35 geldverstrekkers die allemaal drie tot vijf verschillende hypotheekproducten hebben. Die zijn dan verdeeld over allerlei rentevastperioden en variëren ook nog eens omdat er een verschil is in de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. In de praktijk gaat het om duizenden rentepercentages en ja, in sommige gevallen is de rente van een annuïteitenhypotheek mèt NHG met een looptijd van 10 jaar iets omhoog gegaan, terwijl de rente van een aflossingsvrije hypotheek zónder NHG met een looptijd van 20 jaar in dezelfde periode juist iets omlaag ging. Ik moet dus echt iets meer informatie hebben om die vraag te kunnen beantwoorden.
Als vuistregel kunnen we wel stellen dat de rente voor al die verschillende hypotheekvormen en looptijden meebeweegt met de marktrente. En dat betekent dat de hypotheekrente — door de bank genomen — inderdaad aan het stijgen is.

Voor kopers
Zo’n rentestijging heeft allerlei consequenties, maar ze zijn niet voor iedereen gelijk. Voor mensen die op zoek zijn naar een huis betekent een hogere rente dat ze minder kunnen lenen. De maximale hypotheek wordt weliswaar gebaseerd op het inkomen, maar altijd in relatie tot de uitgaven. Omdat bij een hogere rente ook de maandelijkse lasten stijgen, daalt het bedrag dat kopers kunnen lenen. Althans, dat zou de logische lijn zijn. Maar vreemd genoeg is dat niet altijd zo. Kijk maar eens naar de volgende tabel, gebaseerd op een stel waarvan de een 40.000 euro verdient en de ander 35.000 euro.

Volgens de GHF-norm (de afkorting GHF staat voor ‘gedragscode hypothecaire financieringen’) mogen ze 1.500 euro aan hun woonlasten uitgeven. Dat stoppen we in het systeem. Bij een rente van 2,3 procent kunnen ze 389.811 euro lenen, bij een rente van 2,5 procent is dat nog maar 379.630 euro. Stijgt de rente echter met 0,01 procentpunt extra — van 2,5 naar 2,51 procent — dan gebeurt er iets merkwaardigs: nu kan het stel ineens 394.928 euro lenen bij een bijbehorende bruto maandlast van 1.562 euro, een verschil van méér dan 15.000 euro! Dit komt omdat ze volgens de formule — daar houden we nu eenmaal van in Nederland — in een net iets andere klasse terecht komen waardoor de rekenmethode wijzigt (zie ook het kader ‘Dit doet 0,01%’). Uiteraard stijgen hun maandlasten wel met het toenemen van de rente en het maximaal te lenen bedrag, maar een goede hypotheekadviseur kan de lening zodanig vormgeven dat de optimale combinatie tussen leenbedrag(en), percentage(s) en lasten wordt gevonden.

Voor oversluiters