Huis verkopen? Vergeet de fiscus niet!

FiscAlert oktober 2018 | jrg 24 nr 8 | p.21-23

huis & hypotheek

Huis verkopen? Vergeet de fiscus niet!

Waarschijnlijk denkt u niet direct aan de fiscus als u een Te Koop-bord in uw tuin zet (of voor het raam plakt). Wij doen dat wel.

Als u uw huis verkoopt, wil de fiscus veel van u weten. U merkt dat als u aangifte doet en geconfronteerd wordt met een waslijst aan vragen (onder andere de datum waarop de eigendom is veranderd, datum waarop de woning geen hoofdverblijf meer was, of de woning daarna leegstond of door een ander werd bewoond, of de woning te koop stond, wat de verkoopprijs was, enzovoorts). Die vragen zijn bedoeld om vast te stellen in hoeverre u voor uw oude en voor uw eventuele toekomstige nieuwe woning recht op renteaftrek heeft — en houdt.

OVERWAARDE

Op grond van de ‘bijleenregeling’ kunt u niet zomaar de rente over de lening van uw nieuwe woning aftrekken. Sinds 2004 is het uitgangspunt van de wet- en regelgeving namelijk dat u bij verhuizing naar een andere woning de fiscale overwaarde van de oude woning in de nieuwe woning moet steken. We geven u een aantal praktijkscenario’s om dat te verduidelijken.

■ overwaarde geheel gebruikt
Die fiscale overwaarde — ook wel ‘vervreemdingssaldo’ genoemd — is de opbrengst van het oude huis na aftrek van de verkoopkosten en de eigenwoningschuld op het moment van de verkoop. Verkoopkosten zijn onder andere de kosten van de makelaar, het verplichte energielabel en de advertentiekosten. Kosten die u maakt in verband met de hypotheek zijn geen verkoopkosten en de eigenwoningschuld betreft alleen het deel van de hypotheek waarvoor u recht op renteaftrek heeft.

voorbeeld
A verkoopt zijn woning voor € 550.000. Hij heeft daarop een hypotheek van € 400.000. A heeft voor de hele hypotheek recht op renteaftrek. De verkoopkosten bedragen € 3.000. Op grond van de bijleenregeling moet A (550.000 – 400.000 – 3.000 =) € 147.000 fiscale overwaarde inbrengen in zijn nieuwe woning. Stel dat A van de hypotheek € 300.000 gebruikt heeft voor de woning en € 100.000 voor een vakantiewoning, dan moet A op grond van de bijleenregeling (550.000 – 300.000 – 3.000 =) € 247.000 overwaarde inbrengen in zijn nieuwe woning.

■ overwaarde niet (geheel) gebruikt