07 september 2012

Nieuwe spelregels voor hypotheken

FiscAlert september 2012 | jrg 18 nr 7 | p.22-23

huis & hypotheek

Nieuwe spelregels voor hypotheken

Als we op het Lenteakkoord moeten navigeren, worden de regels rondom de hypotheekrenteaftrek straks drastisch gewijzigd. De laatste tijd krijgt onze Adviesservice er dan ook veel vragen over. Waar moeten we rekening mee houden?

Ja, er zijn plannen om de regels voor de aftrek van de hypotheekrente vanaf 2013 te veranderen. En nee, er is nog niets concreets. Dat is, heel kort door de bocht, de stand van zaken. Natuurlijk is door het veelgeroemde Lenteakkoord de knuppel in het hoenderhok gegooid, maar een wetsvoorstel ligt er nog niet en het is allerminst zeker of de plannen in de huidige vorm een meerderheid van de nog te kiezen volksvertegenwoordiging achter zich zullen krijgen. Voorlopig zullen we moeten doen alsof het Lenteakkoord doorgaat. Zodra er wat wijzigt, zullen we u daarvan uiteraard via internetsite, twitter, nieuwsbrief en magazine op de hoogte houden.

Verplicht aflossen
Omdat het straks fiscaal niet meer is toegestaan de hypotheek gedurende de gehele looptijd in stand te houden en pas na 30 jaar af te lossen (met de uitkering uit een bankspaarproduct of kapitaalverzekering of met de in een beleggingsportefeuille opgebouwde waarde), zullen de gebruikelijke hypotheekvormen van dit moment langzamerhand verdwijnen. Vanaf volgend jaar is jaarlijks aflossen verplicht. Minimaal annuïtair, hetgeen wil zeggen dat u elke maand een vast bedrag aan de bank betaalt, bestaande uit rente en aflossing. In het begin — als nog weinig is afgelost — zal dit vaste bedrag uit relatief veel rente bestaan. Aan het einde, als al veel is afgelost, zal het vaste bedrag voornamelijk bestaan uit aflossing. Wanneer u gedurende de gehele looptijd in hetzelfde belastingtarief valt, betekent dat dat uw netto hypotheeklasten tijdens de looptijd zullen stijgen: tenslotte bestaat een steeds kleiner deel uit aftrekbare rente.
Omdat uw inkomen met de jaren waarschijnlijk ook zal stijgen, kunt u die lastenstijging in de regel wel dragen.

Vergelijking
Laten we de lasten van een bankspaarhypotheek (voor de meeste mensen momenteel de optimale hypotheekvorm) onder de huidige fiscale regels met een annuïtaire hypotheek vergelijken. De berekening is gebaseerd op een hypotheek 300.000 euro en dito WOZ-waarde, een rente van 5,5 procent en aftrek tegen 42 procent. De bruto lasten van de bankspaarhypotheek bedragen in dit scenario 20.139 euro per jaar, waarbij het bedrag gedurende de hele looptijd bestaat uit 16.098 euro aan rente en 4.041 euro aan storting op de bankspaarrekening. Omdat de aftrekbare rente gedurende de gehele looptijd gelijk blijft, stijgen de netto lasten van de bankspaarhypotheek niet.