Slimme hypotheektips uit de praktijk

FiscAlert oktober 2021 | jrg 27 nr 8 | p.20-23

huis & hypotheek

Slimme hypotheektips uit de praktijk

De hypotheekrente is nog nooit zo lang zo laag geweest. Gaat u binnenkort verhuizen of overweegt u een lopende hypotheek over te sluiten? Lees dan eerst deze 13 tips en doe er uw voordeel mee.

Tekst: Jeroen Wolfsen

Nog nooit was geld lenen voor een huis zó lang zó goedkoop. En dus kijken veel mensen of ze hun maandlasten kunnen verlagen door te verhuizen of hun hypotheek over te sluiten. Of hun huis maximaal te (her)financieren. Om te beginnen is het goed om te weten dat alle banken tegenwoordig uw maximale hypotheekbedrag op dezelfde manier berekenen. Dit doen ze op basis van de ‘gedragscode hypothecaire financieringen’ (de zogenaamde ‘GHF-norm’). Dus als ze bij de Rabobank en de ING dezelfde hypotheekrente hanteren, kunt u in principe bij beide banken hetzelfde lenen. Maar er zijn situaties denkbaar dat het zin heeft het hypotheekbedrag nog wat uit te rekken en dan valt er nog wel wat bij te sturen, zoals de volgende praktijktips laten zien:

1. Neem een aflossingsvrije hypotheek
Sinds 2001 is de hypotheekrente aftrekbaar gedurende maximaal 30 jaar. En sinds 2013 geldt voor nieuwe hypotheken dat de rente alléén nog aftrekbaar is als de hypotheek ten minste annuïtair wordt afgelost. Toch wil dat niet zeggen dat u helemaal geen aflossingsvrije hypotheken meer kunt afsluiten. U kunt bij bijna alle banken tot 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Had u voor 2013 een lopende hypotheek dan kunt u de rente over de aflossingsvrije hypotheek (of een deel daarvan) nog steeds aftrekken.

Voorbeeld
U had op 31 december 2012 een hypotheek van € 200.000. U koopt in 2021 een woning van € 600.000. U mag 50%, dus € 300.000, aflossingsvrij lenen. Omdat uw huidige hypotheek € 200.000 is, kunt u de rente aftrekken over € 200.000. De rente over € 100.000 is niet aftrekbaar.

Als de rente niet aftrekbaar is, kunt u de schuld in mindering brengen op uw box 3-vermogen (met uitzondering van een drempel van € 3.200 per partner). Het belastingvoordeel daarvan kan groter zijn dan het belastingvoordeel bij renteaftrek! Door de lage rente en de steeds verder beperkte mogelijkheden om hypotheekrente af te trekken zie ik steeds vaker dat het belastingvoordeel nog maar enkele tientjes per maand is. Dat is de reden dat steeds meer mensen kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Als u vermogen heeft in de tweede schijf van box 3 levert aftrek in box 3 een voordeel op van 4,5% (forfaitair rendement) maal 31% (het belastingtarief in box 3) maal de lening. Bij een lening van € 100.000 is dat € 1.395.
Wat uiteindelijk het voordeligst uitpakt, een box 1- of box 3-schuld, hangt af van uw toptarief in de inkomstenbelasting, uw totale box 3-vermogen en uiteraard het rentepercentage van de lening. Bij de huidige lage rentestand en de hoge forfaitaire percentages van box 3 (4,5% in de tweede schijf, 5,69% in de hoogste) is in elk geval snel voordeel te behalen. Laat dit wel even goed uitrekenen vóórdat u kiest voor box 1 of box 3.

2. Meer lenen bij hogere rente